Kupno domu w Warszawie. 7 rzeczy, o których musisz wiedzieć.

Przeprowadzka do nowego domu

Kupno mieszkania lub domu – zwłaszcza w stolicy – to spore przedsięwzięcie. Warto zabrać się do tego zadania w odpowiedni sposób, by móc liczyć na korzystną cenę i zamieszkać w miejscu, które spełni wszystkie wymagania domowników. O czym należy pamiętać?

Dom z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Proces zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego może wyglądać znacznie inaczej niż w przypadku kupna lokalu, który miał już właściciela. W pierwszym przypadku podstawą jest sprawdzenie informacji o deweloperze i przygotowanie odpowiedniej umowy deweloperskiej, która zabezpiecza interesy kupujących. Przed jej podpisaniem powinieneś zadać deweloperowi najważniejsze pytania dotyczące działki i budynku.

 

W miastach ze sporym popytem na rynku nieruchomości, takich jak Warszawa, umowy kupna są zwykle zawierane na długo przed ukończeniem budowy – to kolejna kwestia, którą należy mieć na uwadze.

Rynek nieruchomości w Warszawie. Klienci decydują się na zakup nieruchomości obiektów w trakcie budowy

Rynek wtórny wiąże się natomiast z zupełnie innymi wyzwaniami, które dotyczą w szczególności weryfikacji stanu prawnego działki i określenia stanu technicznego budynku oraz terenu, na jakim znajduje się nieruchomość.

 

Przed zakupem warto skontaktować się z obecnym właścicielem domu w sprawie warunków technicznych i innych kwestii związanych z budynkiem, a także zapoznać się m.in. z wyceną nieruchomości i wszelkimi dostępnymi dokumentami.

Oczywiście nie każdy sprzedający będzie na tyle otwarty, żeby skrupulatnie wskazać wszelki wady techniczne czy usterki, dlatego warto dokonać inspekcji na własną rękę lub zatrudnić do tego specjalistów. W ten sposób można mieć pewność, że inwestycja będzie udana.

Sprawdź rodzaj działki

O ile przy zakupie mieszkania kwestia działki jest dość jasna, o tyle kupno domu może już stawiać pewne problemy w tym obszarze. Od rodzaju działki będzie zależeć nie tylko cena, lecz także m.in. możliwość budowy dodatkowych obiektów. Przed kupnem lokalu warto zapoznać się z charakterystyką działek rolnych, siedliskowych, budowlanych i rekreacyjnych.

 

Gdy chodzi o zakup nieruchomości mieszkalnej, zdecydowanie najlepszą opcją są działki budowlane, jednak są one także najbardziej kosztowne. Przy zakupie nieruchomości innego rodzaju, np. na działce przemysłowej czy rolnej, istnieje możliwość zmiany jej stanu prawnego (np. „odrolnienie”), co wiąże się ze złożeniem wniosku o wprowadzenie zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie należy zadbać, by działka spełniała warunki dla określonego typu. Cały proces może okazać się bardzo kosztowny – niekiedy nawet bardziej niż zakup działki budowlanej o takiej samej powierzchni.

 

Co istotne, nieruchomość może być podzielona na obszary o różnym przeznaczeniu – np. grunty rolne i budowlane.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Kolejnym czynnikiem, który może wpłynąć na możliwości zabudowy i zakup nieruchomości, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Z jego zawartością można zapoznać się na stronach urzędu miasta.

 

W niektórych miejscach nie ma sprecyzowanego planu, jednak w okolicach dużych miast jest to stosunkowo rzadki widok – chcąc kupić dom w Warszawie lub niedaleko stolicy, zdecydowanie należy sprawdzić MPZP i zweryfikować wszelkie inne kwestie prawne.

Zakup mieszkania lub domu w Warszawie

Oprócz kupowanej działki dobrym pomysłem będzie zapoznanie się także z planami dla sąsiednich terenów, by uniknąć np. znalezienia się w sytuacji, w której obok domu powstaje duża, uciążliwa fabryka czy magazyn.

Zapoznaj się z połączeniami komunikacji miejskiej

O ile kupno mieszkania z reguły obejmuje nieruchomości w pobliżu stacji komunikacji miejskiej, o tyle kupno domu w Warszawie zazwyczaj oznacza inwestycję w działkę pod miastem. Choć od centrum może dzielić nas spora odległość, nie zawsze będzie to duży problem – wiele zależy od dostępnych połączeń autobusowych, kolejowych, tramwajowych czy linii metra. To kolejna kwestia, którą zdecydowanie należy sprawdzić przed zakupem.

 

Zanim podejmiesz ostateczną decyzję, musisz wiedzieć, czy okolica wybranej nieruchomości jest dobrze skomunikowana – najwięcej informacji na ten temat znajdziesz na stronie ZTM i portalu Warszawski Transport Publiczny.

Ekologiczne budownictwo

08c5461b e8e3 4ee3 ab4e 0ecfbe973d83

Przez ostatnie lata regulacje dotyczące ekologii w budownictwie stają się coraz bardziej restrykcyjne. Z reguły są one wprowadzane tak, by najpierw obejmowały nowe budynki, jednak w przypadku istniejących konstrukcji często wymuszają remont do określonego terminu. Mowa m.in. o tzw. fotowoltaice, która w niedalekiej przyszłości ma być już obowiązkowa – w nowym budownictwie systemy tego typu mogą działać wyłącznie zgodnie z limitami dotyczącymi emisji i zużycia energii.

Jeśli dom jest już wyposażony w panele PV, można uniknąć sporych wydatków po zakupie. Warto przy tym podkreślić, że takie rozwiązania są bardzo wygodne i w większości bezobsługowe – kolejnym przykładem są pompy ciepła, które zapewniają znacznie bardziej komfortowe użytkowanie niż ogrzewanie piecami na paliwa stałe. Przed zakupem domu warto dopytać dewelopera lub poprzedniego właściciela o obecność tego typu systemów.

 

Dlaczego jeszcze warto zwrócić uwagę na ekologię, planując zakup domu? Najistotniejszy powód to możliwość zabezpieczenia się przed różnymi zmianami na rynku w przyszłości. Przy aktualnych wydarzeniach z ostatnich kilku lat, zwłaszcza w obszarze energetyki, zdecydowanie warto postawić na fotowoltaikę, pompy ciepła i podobne rozwiązania przy zakupie domu. Ich usytuowanie to jedna z najważniejszych decyzji przy warunkach zabudowy, a kluczową zaletą jest samowystarczalność, która pozwala uniezależnić się od zmian na rynku.

Stan techniczny lokalu mieszkalnego

dfd922ac 7b5b 4d3f bac5 baf7e3b01c62

Niezależnie od tego, czy budynek został dopiero wzniesiony, czy też jest w użytku już od dawna, przed zakupem zdecydowanie należy sprawdzić jego stan techniczny. To czynność, która pozwoli uniknąć licznych niemiłych niespodzianek.

 

Warto zrobić to wspólnie z kimś, kto zna się na nieruchomościach. Zarówno wtedy, gdy chodzi o zakup mieszkania, jak i wtedy, gdy mówimy o zakupie domu jednorodzinnego, stan budynku może znacznie wpłynąć na cenę nieruchomości.

Należy pamiętać także o kosztach potencjalnych napraw dotyczących domu czy mieszkania, które warto uwzględnić już na etapie szukania kredytu. Co ważne, jeśli mowa np. o domu szeregowym, ważne będzie również sprawdzenie części wspólnych konstrukcji.

Wybierz dobrego pomocnika

ba3ca55c 7949 40c1 a938 ebe64279a3f6

Jak poradzić sobie z licznymi zadaniami, które towarzyszą procesowi kupna domu w Warszawie? Świetnym wyborem często okazuje się świadome skorzystanie z usług specjalistów. Wśród działających w stolicy podmiotów firma „Świadome Kupowanie” specjalizuje się we wspieraniu i reprezentowaniu interesów nabywcy, a nie sprzedającego.

Wsparcie w tym zakresie będzie nieocenioną pomocą np. przy samym wyborze nieruchomości, która spełnia kryteria przyszłego nabywcy oraz nie ma ukrytych wad technicznych. Niezależnie od tego, czy mowa o zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, czy też chodzi o zakup domu prosto od dewelopera, warto postawić na współpracę ze specjalistami, także patrząc z innej perspektywy – dzięki temu można dokładnie znać prawa, jakimi dysponuje nabywca, co będzie mieć spore znaczenie w kwestii zawarcia korzystnej umowy zabezpieczającej interesy obydwóch stron.

Proces zakupu nieruchomości: od umowy deweloperskiej do przeprowadzki

Decydując się na kupno domu, mieszkania lub innej nieruchomości, warto zapoznać się także z samym procesem. To szczególnie istotne, gdy przedmiotem inwestycji jest często Twoje pierwsze mieszkanie. Na samym początku należy określić swoje oczekiwania dotyczące kwestii takich jak lokalizacja, dostępne udogodnienia, stan nieruchomości czy też jej metraż. Ogromne znaczenie ma również oszacowanie swoich możliwości finansowych. Warto przy tym pamiętać, że o ile większe nieruchomości są oczywiście droższe, o tyle cena za metr kwadratowy spada wraz z metrażem. Na tym etapie możesz skorzystać z różnych portali z ogłoszeniami, by znaleźć swoją wymarzoną nieruchomość. Nie bez znaczenia jest także uzbrojenie się w cierpliwość: szukanie idealnego domu lub mieszkania może trwać nawet kilka miesięcy.

 

Po znalezieniu atrakcyjnego domu, mieszkania lub innej nieruchomości koniecznym jest umówić się na wizytę, by obejrzeć budynek na żywo. W zależności od tego, czy będzie to zakup z rynku wtórnego, czy pierwotnego, będziemy musieli skontaktować się z deweloperem lub obecnymi właścicielami. Dalsze etapy zależą w dużej mierze od rodzaju nieruchomości oraz od tego czy zdecydujesz się na dokładniejszą weryfikację nieruchomości (pod kątem technicznym, terenu na jakim się znajduje i okolicy, pod kątem prawnym, czy wyceny rzeczoznawcy). Jeśli jest to dom z rynku wtórnego, właściciele mogą podpisać umowę przedwstępną lub od razu przystąpić do sprzedaży. Gdy z kolei chodzi o zakup prosto od deweloperów, konieczne będzie podpisanie umowy deweloperskiej. Alternatywną opcją jest umowa rezerwacyjna, stosowana w sytuacjach, gdy inwestycja nie jest jeszcze sfinalizowana.

 

W zdecydowanej większości przypadków do sfinansowania zakupu potrzebny będzie kredyt. Bank często wymaga od kredytobiorców przedstawienia dokumentów dotyczących nieruchomości, przez co krok ten zazwyczaj podejmuje się po znalezieniu domu lub mieszkania. Po uzyskaniu środków można już zawiązać umowę zakupu nieruchomości. To już prawie koniec – dom jest już Twój! Teraz pozostaje tylko umówić się z deweloperem lub właścicielami na odbiór kluczy, po czym można już zająć się przeprowadzką, wykończeniem czy remontem.

Lokalizacja to podstawa. Najlepsze miejsca na zakup domu w Warszawie

Co jeszcze warto wiedzieć przy zakupie mieszkania lub domu? Niezależnie od tego, czy nieruchomość sprzedaje deweloper, czy właściciel prywatny, ogromne znaczenie ma miejsce, w którym znajduje się dom lub mieszkanie. Ma to przede wszystkim spory wpływ na cenę za metr kwadratowy, ale również na komfort życia. Warto m.in. sprawdzić, czy w pobliżu znajdują się najpotrzebniejsze sklepy i punkty usługowe, a jednocześnie zweryfikować, czy wybrane miejsce nie jest zbyt głośne.

 

Obecnie w Warszawie największą popularnością przy zakupie domu cieszą się dzielnice na obrzeżach miasta, jak również miejscowości znajdujące się tuż pod stolicą – np. Piaseczno czy Otwock. Na najniższe ceny można liczyć na Rembertowie i Białołęce, podczas gdy najdroższymi lokalizacjami od lat pozostają Śródmieście, Żoliborz i Wilanów.

Kredyt na zakup nieruchomości: podstawowe informacje na temat wkładu własnego i oprocentowania

Niezwykle istotnym tematem przy zakupie nieruchomości jest kredyt. Zdecydowana większość inwestycji tego typu wymaga dodatkowego finansowania z uwagi na ceny domów i mieszkań, które w przypadku Warszawy często przekraczają milion złotych. Przed zaciągnięciem kredytu należy sprawdzić, jakie warunki oferuje wybrany bank – warto także zapoznać się z propozycjami innych banków, by wybrać najlepszą opcję pod względem oprocentowania.

 

W kwestii wkładu własnego od kredytobiorcy najczęściej wymaga się pokrycia ok. 10–20% łącznej wartości nieruchomości. Po wcześniejszym uiszczeniu należności do spłaty pozostają raty zgodne z zawartą umową. Typowy okres, na który zawiera się kredyt na zakup domu lub mieszkania, to pomiędzy 15 a 30 lat, podczas gdy oprocentowanie pod koniec roku 2023 wynosiło z reguły od 8 do 10%. Wraz z wnioskiem o kredyt należy dołączyć m.in. zaświadczenie o dochodach.

 

Do końca 2023 roku, osoby kupujące pierwsze mieszkanie lub dom miały możliwość finansowania inwestycji z wykorzystaniem tzw. kredytu bezpiecznego 2 procent. Była to rządowa inicjatywa, która pozwalała m.in. wyeliminować potrzebę wnoszenia wkładu własnego i uzyskać dopłaty do rat. Dzięki temu kredyt jest znacznie tańszy, co zdecydowanie pomaga w ograniczeniu i tak sporych wydatków związanych z zakupem. Co istotne, osoby posiadające już mieszkanie lub dom nie miały prawa do skorzystania z tej opcji. Obecny program zakończył się z końcem grudnia 2023, jednak rząd pracuje już nad nowym programem.